# Judit Pino : « Il y a un sérieux manque de culture de conformité dans le secteur immobilier »

Judit Pino est experte en conformité réglementaire et s’est spécialisée ces dernières années dans la Lutte contre le Blanchiment de Capitaux (AML) et le Financement du Terrorisme (CTF) dans le secteur immobilier. Elle dispose d’une large expérience dans différents secteurs, ce qui lui permet d’affirmer avec assurance que les analystes deviennent « une sorte de détective » chargés d’enquêter, d’analyser et d’affronter « un deuxième monde qui fonctionne en dehors du champ de vision de la plupart des gens ».

« La réputation du secteur immobilier comme point faible de la prévention n’est pas totalement imméritée », reconnaît l’analyste, en rappelant que les grandes banques peuvent assumer un niveau bien plus important « d’investissement et d’audit ». « C’est précisément pour cela que des outils accessibles comme Didit peuvent vraiment aider les agents indépendants et les petites entreprises », ajoute-t-elle.

Q : Qu’est-ce qui vous a attirée dans l’univers de la conformité et de la lutte contre le blanchiment ?

R : C’est un secteur passionnant, où chaque jour apporte un nouveau défi et où l’on ne s’ennuie jamais. La formation continue est essentielle, surtout avec l’apparition de l’intelligence artificielle et des nouvelles technologies. On devient une sorte de détective : on enquête, on analyse et on se confronte à ce « deuxième monde » qui opère hors du regard du grand public. Chaque expérience m’a enrichie, des cryptomonnaies à la contrefaçon. Si l’on ne se tient pas à jour, on se fait très vite dépasser.

Q : Comment votre vision de la conformité a-t-elle évolué depuis vos débuts ?

R : Énormément. Au sein d’une entreprise, la fonction conformité est souvent perçue comme le « méchant flic », celui qui freine les objectifs commerciaux. Dans la banque, le contrôle est beaucoup plus strict à cause des amendes et de l’impact réputationnel. Dans l’immobilier, la réglementation se renforce et cela demande davantage de professionnels de la conformité et de ressources, ce qui peut conduire à externaliser ces tâches auprès de prestataires spécialisés.

Q : Qu’est-ce qui distingue le secteur immobilier en matière de conformité ?

R : La principale différence, c’est la capacité d’investissement dans la technologie et l’audit interne. Une banque peut se permettre des outils très avancés et une équipe d’audit interne ; un agent indépendant ou une petite agence immobilière n’en a pas forcément les moyens. Avec le règlement unique en matière de lutte contre le blanchiment (Single AML Regulation) et la 6e directive anti-blanchiment (AMLD6), tout le monde devra se mettre au niveau, mais l’adaptation sera très inégale.

Q : La réputation du secteur immobilier comme maillon faible de la lutte contre le blanchiment est-elle justifiée ?

R : Elle n’est pas totalement justifiée. Le problème, c’est que les petits acteurs ne disposent pas des outils ni du soutien nécessaires. Si l’on exige le même niveau de conformité pour tous, il faudrait aussi prévoir des aides ou des subventions. Sinon, le secteur risque de se retrouver monopolisé par les grands fonds, et les indépendants finiront relégués à travailler pour eux.

Q : La sensibilisation à la conformité progresse-t-elle dans le secteur ?

R : Sans aucun doute. Avec l’arrivée de la nouvelle directive et le durcissement des règles, les agents indépendants et les petites structures prennent davantage conscience de leurs obligations et sont, de fait, obligés de monter en gamme.

Q : Quelle est l’importance des processus et de la technologie dans l’adaptation réglementaire ?

R : Elle est clé. Chaque changement réglementaire implique de redessiner les alertes et les applications. Dans l’idéal, les outils s’intègrent parfaitement aux systèmes du client et s’adaptent à ses besoins métier. Mais il n’y a pas toujours de budget pour cela, et l’on se retrouve à travailler avec des solutions partielles ou des « rustines ». Il est essentiel de réaliser des tests exhaustifs et que les fournisseurs technologiques s’impliquent dans le quotidien opérationnel du client. Pour les indépendants ou les petits opérateurs, la solution peut passer par des outils comme Didit.

Q : La place des processus de vérification d’identité a-t-elle évolué ?

R : Beaucoup. Avec les réservations et transactions immobilières en ligne, de nombreux agents indépendants ne mesurent pas encore l’importance réelle de ces processus — en ligne comme hors ligne — et perçoivent souvent la conformité comme un frein. Il existe un manque de culture de conformité, de connaissances et de ressources dans les petites agences et chez les indépendants, et c’est précisément là que des outils comme Didit peuvent les aider. Dans les grandes entreprises, la situation est différente.

Q : Que pensez-vous de la tokenisation et des plateformes crypto appliquées à l’immobilier ?

R : C’est une opportunité pour le secteur, mais aussi un facteur de risque supplémentaire en matière de blanchiment de capitaux. La nouvelle réglementation vise à encadrer ces modèles pour renforcer la sécurité, même si une sur-réglementation peut aussi compliquer fortement les opérations. L’identification du client reste essentielle, au-delà de la simple digitalisation.

Q : Comment se coordonne la prévention de la fraude entre équipes internes et externes ?

R : Grâce aux contrôles internes, aux canaux de signalement internes et externes, aux exigences réglementaires et à la collaboration avec les autorités. Le travail de la conformité est fondamental pour éviter que des personnes innocentes ne soient victimes de fraudes ou d’usurpation d’identité. Il faut encore renforcer la sensibilisation, surtout auprès des petits opérateurs.

Q : Quelle perspective avez-vous pour l’avenir de la conformité dans l’immobilier ?

R : La due diligence sera beaucoup plus poussée et l’on accordera de la valeur aussi bien à l’analyse quantitative qu’à l’analyse qualitative. Nous aurons besoin de professionnels expérimentés, avec une vision globale. La tendance est à la concentration : les gros acteurs vont survivre et les plus petits devront s’adapter ou, je le crains, disparaître. Le secteur sera plus global, plus digital et nettement plus exigeant en matière de conformité.