# जूडित पिनो: “रियल एस्टेट सेक्टर में कंप्लायंस कल्चर की गंभीर कमी है”

जूडित पिनो रेग्युलेटरी कंप्लायंस की विशेषज्ञ हैं, जो पिछले कुछ वर्षों से रियल एस्टेट सेक्टर में मनी लॉन्ड्रिंग रोकथाम (AML) और टेररिज़्म फ़ाइनेंसिंग रोकथाम (CTF) पर खास तौर से काम कर रही हैं। अलग-अलग इंडस्ट्री में उनके व्यापक अनुभव के कारण वे यह भरोसे से कहती हैं कि कंप्लायंस एनालिस्ट “एक तरह के डिटेक्टिव” बन जाते हैं, जो “एक दूसरे संसार” की जांच, विश्लेषण और सामना करते हैं — ऐसा संसार जो ज़्यादातर लोगों की निगाह से बाहर काम करता है।

“रियल एस्टेट सेक्टर की यह छवि कि वो प्रिवेंशन का ‘वीक पॉइंट’ है, पूरी तरह ग़लत भी नहीं है,” वे मानती हैं, यह समझाते हुए कि बड़े बैंक कहीं ज़्यादा स्तर की “इन्वेस्टमेंट और ऑडिटिंग” उठा सकते हैं। “इसीलिए Didit जैसे आसान और किफ़ायती टूल्स स्वतंत्र एजेंटों और छोटे व्यवसायों की बहुत मदद कर सकते हैं,” वे जोड़ती हैं।

प्रश्न: आपको कंप्लायंस और मनी लॉन्ड्रिंग रोकथाम की दुनिया में क्या आकर्षित कर लाया?

उत्तर: यह एक बेहद रोमांचक सेक्टर है, जहां हर दिन नया चैलेंज होता है और बोर होने का मौका नहीं मिलता। लगातार सीखना ज़रूरी है, खासकर आर्टिफ़िशियल इंटेलिजेंस और नई टेक्नोलॉजी के आने के साथ। आप एक तरह से डिटेक्टिव बन जाते हैं: आप जांच करते हैं, विश्लेषण करते हैं और उस “दूसरे संसार” का सामना करते हैं जो ज़्यादातर लोगों की नज़र से दूर काम करता है। क्रिप्टोकरेंसी से लेकर नकली दस्तावेज़ों तक, हर अनुभव ने मुझे समृद्ध किया है। अगर आप अपडेट नहीं रहते, तो बहुत जल्दी पीछे छूट जाते हैं।

प्रश्न: जब से आपने काम शुरू किया है, कंप्लायंस को लेकर आपका नज़रिया कैसे बदला है?

उत्तर: बहुत ज़्यादा। किसी भी कंपनी के अंदर कंप्लायंस डिपार्टमेंट को अक्सर “बुरा पुलिसवाला” माना जाता है, जो कमर्शियल टार्गेट्स पर ब्रेक लगा देता है। बैंकिंग में कंट्रोल बहुत सख्त होता है, क्योंकि वहां भारी जुर्माने और रेप्युटेशनल रिस्क का डर रहता है। रियल एस्टेट में रेग्युलेशन लगातार बढ़ रहा है और इससे ज़्यादा कंप्लायंस प्रोफ़ेशनल्स और संसाधनों की ज़रूरत पड़ती है, जो कई बार इन कामों को थर्ड पार्टी के हवाले कर देने तक पहुंच जाती है।

प्रश्न: कंप्लायंस के लिहाज़ से रियल एस्टेट सेक्टर की सबसे बड़ी खासियत या अलग बात क्या है?

उत्तर: सबसे बड़ा फ़र्क टेक्नोलॉजी और इंटरनल ऑडिट में निवेश की क्षमता है। एक बैंक एडवांस्ड टूल्स और इंटरनल ऑडिट टीम अफ़ोर्ड कर सकता है; एक स्वतंत्र एजेंट या छोटी रियल एस्टेट कंपनी ऐसा नहीं कर पाती। सिंगल AML रेग्युलेशन और छठी मनी लॉन्ड्रिंग डायरेक्टिव (AMLD6) के साथ सभी को एक स्तर तक आना होगा, लेकिन एडेप्टेशन बहुत असमान रहेगा — कोई जल्दी और आसानी से ढल जाएगा, तो किसी के लिए यह बहुत कठिन होगा।

प्रश्न: क्या यह धारणा कि रियल एस्टेट मनी लॉन्ड्रिंग प्रिवेंशन में “कमज़ोर कड़ी” है, आपको न्यायसंगत लगती है?

उत्तर: पूरी तरह नहीं। समस्या यह है कि छोटे ऑपरेटर्स को पर्याप्त टूल्स और सपोर्ट नहीं मिलते। अगर सब से एक जैसा कंप्लायंस स्तर अपेक्षित है, तो फिर सहायता योजनाएं या सब्सिडी भी मिलनी चाहिए। वरना सेक्टर अंततः बड़े फंड्स के हाथ में सिमट जाएगा और स्वतंत्र एजेंट उनके लिए काम करने तक सीमित रह जाएंगे।

प्रश्न: क्या सेक्टर के अंदर कंप्लायंस के प्रति जागरूकता बढ़ रही है?

उत्तर: बिल्कुल। नई डायरेक्टिव के आने और नियमों के सख्त होने के साथ, स्वतंत्र एजेंट और छोटे व्यवसाय अपनी जिम्मेदारियों के प्रति ज़्यादा सजग हो रहे हैं और उन्हें मजबूरन इस विषय को गंभीरता से लेना पड़ रहा है।

प्रश्न: रेग्युलेटरी बदलावों के अनुरूप ढलने में प्रोसेस और टेक्नोलॉजी की क्या भूमिका है?

उत्तर: केंद्रीय भूमिका है। हर रेग्युलेटरी बदलाव का मतलब है अलर्ट्स और एप्लिकेशंस को फिर से डिज़ाइन करना। आदर्श स्थिति यह है कि टूल्स क्लाइंट के सिस्टम्स के साथ पूरी तरह इंटीग्रेट हों और उनकी ज़रूरतों के मुताबिक़ एडजस्ट किए जाएं। लेकिन हर बार उतना बजट नहीं होता, इसलिए कई बार हमें आंशिक सॉल्यूशंस या “पैचेज़” से काम चलाना पड़ता है। गहन टेस्टिंग करना और यह सुनिश्चित करना कि टेक्नोलॉजी प्रोवाइडर्स क्लाइंट के रोज़मर्रा के कामकाज में शामिल हों, बहुत ज़रूरी है। स्वतंत्र एजेंटों या छोटे ऑपरेटर्स के मामले में, Didit जैसे टूल ही व्यावहारिक समाधान हो सकते हैं।

प्रश्न: आइडेंटिटी वेरिफिकेशन प्रोसेसेज़ की अहमियत में क्या बदलाव आया है?

उत्तर: बहुत बड़ा बदलाव। ऑनलाइन प्रॉपर्टी रिज़र्वेशन और ट्रांज़ैक्शन के बढ़ने के साथ, कई स्वतंत्र एजेंट इन प्रोसेसेज़ की असली अहमियत नहीं समझते — न ऑनलाइन और न ऑफलाइन — और कंप्लायंस को एक तरह की रुकावट मानते हैं। छोटी रियल एस्टेट कंपनियों और स्वतंत्र एजेंटों के लिए कंप्लायंस कल्चर, नॉलेज और संसाधनों की कमी साफ दिखाई देती है, और यही वजह है कि Didit जैसे टूल उनके लिए मददगार साबित हो सकते हैं। बड़ी कंपनियों में स्थिति अलग है, वहां स्ट्रक्चर और संसाधन बेहतर होते हैं।

प्रश्न: रियल एस्टेट में टोकनाइज़ेशन और क्रिप्टो प्लेटफ़ॉर्म्स के बारे में आपका क्या विचार है?

उत्तर: ये सेक्टर के लिए एक बड़ा अवसर हैं, लेकिन मनी लॉन्ड्रिंग के लिहाज़ से जोखिम भी बढ़ाते हैं। नई रेग्युलेशन का लक्ष्य इन मॉडलों को बेहतर तरीके से रेग्युलेट करना और सुरक्षा बढ़ाना है, हालांकि अति-रेग्युलेशन ऑपरेशंस को बहुत जटिल भी बना सकता है। फिर भी, डिजिटलीकरण कितना भी आगे क्यों न चला जाए, कस्टमर की पहचान और उसकी सही वेरिफिकेशन (KYC) हमेशा केंद्रीय तत्व बनी रहेगी।

प्रश्न: इंटरनल और एक्सटर्नल टीमों के बीच फ्रॉड प्रिवेंशन कैसे कॉर्डिनेट होता है?

उत्तर: इंटरनल कंट्रोल्स, इंटरनल और एक्सटर्नल रिपोर्टिंग चैनल्स, रेग्युलेटरी रिक्वायरमेंट्स और अथॉरिटीज के साथ सहयोग के जरिए। कंप्लायंस का काम इस बात के लिए बुनियादी है कि निर्दोष लोग फ्रॉड या आइडेंटिटी थेफ्ट की मार न झेलें। हमें और ज़्यादा जागरूकता की ज़रूरत है, खासकर उन छोटे ऑपरेटर्स के बीच जो अभी भी रिस्क मैनेजमेंट के लिए मज़बूत सिस्टम नहीं बना पाए हैं।

प्रश्न: रियल एस्टेट सेक्टर में कंप्लायंस के भविष्य को आप कैसे देखती हैं?

उत्तर: ड्यू डिलिजेंस अब कहीं ज़्यादा गहरा और विस्तार से किया जाएगा, और क्वांटिटेटिव के साथ-साथ क्वालिटेटिव एनालिसिस को भी महत्व मिलेगा। हमें ऐसे प्रोफ़ेशनल्स की ज़रूरत होगी जिनके पास अनुभव भी हो और ग्लोबल विज़न भी। ट्रेंड कंसॉलिडेशन की तरफ़ जा रहा है: बड़े प्लेयर्स टिके रहेंगे, और छोटे प्लेयर्स को या तो तेज़ी से एडजस्ट करना होगा या, मुझे डर है, वे बाज़ार से गायब हो सकते हैं। सेक्टर और ज़्यादा ग्लोबल, और ज़्यादा डिजिटल और कंप्लायंस के मामले में कहीं ज़्यादा डिमांडिंग होता जाएगा।