# Judit Pino: «В секторе недвижимости серьезно не хватает культуры комплаенса»

Judit Pino — эксперт по регуляторному комплаенсу, которая в последние годы специализируется на противодействии отмыванию денег (AML) и финансированию терроризма (CTF) в секторе недвижимости. У нее большой опыт работы в разных отраслях, и это позволяет ей с уверенностью говорить, что аналитики превращаются «в своеобразных детективов», которые расследуют, анализируют и сталкиваются с «вторым миром, существующим за пределами поля зрения большинства людей».

«Репутация рынка недвижимости как слабого звена системы ПОД/ФТ не так уж несправедлива», — отмечает она, поясняя, что крупные банки могут позволить себе значительно больший объем «инвестиций и аудита». «Поэтому доступные решения, такие как Didit, действительно помогают независимым агентам и небольшим компаниям», — подчеркивает аналитик.

Вопрос: Что привлекло вас в мире комплаенса и предотвращения отмывания денег?

Ответ: Это очень динамичная сфера, где каждый день приносит новые вызовы и нет времени скучать. Постоянное обучение — критически важно, особенно с появлением искусственного интеллекта и новых технологий. Ты становишься чем-то вроде детектива: расследуешь, анализируешь и сталкиваешься с тем самым «вторым миром», который остается невидимым для большинства людей. Каждый опыт меня обогащал — от криптовалют до подделок и мошенничества. Если не обновлять знания, очень быстро оказываешься «за бортом».

Вопрос: Как изменилось ваше представление о комплаенсе с момента начала карьеры?

Ответ: Кардинально. Внутри компаний комплаенс-подразделение часто воспринимают как «злого полицейского», который тормозит коммерческие цели. В банковском секторе контроль гораздо жестче из-за больших штрафов и репутационных рисков. В недвижимости регулирование постоянно усиливается, что требует больше специалистов по комплаенсу и больше ресурсов — и нередко приводит к тому, что часть функций передают внешним провайдерам.

Вопрос: Чем сектор недвижимости отличается с точки зрения комплаенса?

Ответ: Главное отличие — в возможностях инвестировать в технологии и внутренний аудит. Банк может позволить себе продвинутые ИТ-решения и сильную аудит-команду; независимый агент или небольшое агентство недвижимости — нет. С вступлением в силу единого Регламента по борьбе с отмыванием денег (Single AML Regulation) и Шестой директивы по ПОД/ФТ (AMLD6) всем игрокам придется подтягиваться до единого уровня, но процесс адаптации будет очень неоднородным.

Вопрос: Насколько справедлива репутация недвижимости как слабого звена в системе ПОД/ФТ?

Ответ: Она не до конца справедлива. Проблема в том, что малые игроки не получают достаточного инструментария и поддержки. Если со всех требуют одинакового уровня комплаенса, логично предлагать и меры поддержки — гранты, субсидии или иные формы помощи. В противном случае рынок окажется монополизирован крупными фондами, а независимые агенты будут вынуждены работать на них в качестве подрядчиков.

Вопрос: Растет ли осознанность в отношении комплаенса в секторе?

Ответ: Безусловно. С появлением новой директивы и ужесточением требований независимые агенты и малый бизнес начинают лучше понимать важность комплаенса и вынуждены относиться к нему более серьезно. Они видят, что отсутствие должных процедур может стоить им бизнеса.

Вопрос: Насколько важны процессы и технологии для регуляторной адаптации?

Ответ: Они играют ключевую роль. Любое изменение законодательства означает переработку настроек триггеров, систем мониторинга и прикладных решений. В идеале инструменты должны бесшовно интегрироваться с внутренними системами клиента и адаптироваться под его реальные процессы. Но бюджет на это есть не всегда, и в итоге многие вынуждены работать с частичными решениями или «заплатками». Поэтому так важно тщательно тестировать все изменения и обеспечивать вовлеченность технологических провайдеров в повседневную работу клиента. Для независимых агентов и небольших операторов практичным ответом могут стать решения вроде Didit.

Вопрос: Насколько изменилась значимость процедур идентификации личности?

Ответ: Очень сильно. С развитием онлайн-бронирования объектов многие независимые агенты до сих пор не осознают, насколько критичны эти процессы — как онлайн, так и офлайн — и нередко воспринимают комплаенс как препятствие для сделок. У небольших агентств недвижимости и самозанятых специалистов наблюдается дефицит комплаенс-культуры, знаний и ресурсов, и именно поэтому инструменты вроде Didit особенно ценны для них. В крупных компаниях ситуация обычно лучше структурирована.

Вопрос: Что вы думаете о токенизации и криптоплатформах на рынке недвижимости?

Ответ: Это интересная возможность для сектора, но одновременно и дополнительный риск с точки зрения отмывания денег. Новое регулирование стремится упорядочить эти модели и повысить безопасность, хотя чрезмерно жесткие требования могут серьезно усложнить операционную деятельность. При этом идентификация клиента (KYC) остается фундаментальным элементом, независимо от уровня цифровизации.

Вопрос: Как координируется предотвращение мошенничества между внутренними и внешними командами?

Ответ: Через систему внутренних контролей, внутренние и внешние каналы для сообщений о нарушениях, регуляторные требования и взаимодействие с компетентными органами. Работа комплаенса критически важна для того, чтобы невиновные люди не становились жертвами мошенников или кражи личности. Нам нужна более высокая осведомленность во всем секторе, особенно среди мелких операторов.

Вопрос: Какой вы видите будущую траекторию развития комплаенса в недвижимости?

Ответ: Процедуры due diligence станут гораздо более детальными, и цениться будет как количественный, так и качественный анализ. Сектору потребуются специалисты с практическим опытом и глобальным взглядом на риски. Тренд направлен к консолидации: крупные игроки выживут, а малым придется адаптироваться или, боюсь, они исчезнут с рынка. Рынок недвижимости станет более глобальным, цифровым и гораздо более требовательным с точки зрения комплаенса.