AUSTRAC 第二阶段：房地产中介的2026合规指南 (ZH)

自2026年7月1日起，澳大利亚房地产中介机构将进入一个此前主要由银行和汇款机构主导的监管领域。根据《2006年反洗钱和反恐怖主义融资法》（AML/CTF Act）的“第二阶段”改革，房地产专业人士将与律师、会计师和其他高风险“守门人”行业一样，成为受监管的报告实体。这意味着需要向AUSTRAC注册，建立反洗钱/反恐怖主义融资（AML/CTF）计划，核实买家和卖家的真实身份，并报告某些交易。本指南将详细介绍变化的具体内容、受影响的群体以及代理机构负责人或合规主管应采取的实际第一步。

简要概述

- 自2026年7月1日起，提供某些“指定服务”的房地产中介和物业经理将作为第二阶段改革的一部分，受《反洗钱/反恐怖主义融资法》的监管。

- 您需要向AUSTRAC注册，维护一个反洗钱/反恐怖主义融资计划，并对相关交易方进行客户尽职调查（CDD）。

- 您必须提交阈值交易报告（TTR），针对10,000澳元或以上的现金交易（在10个工作日内），并在您形成相关怀疑时提交可疑事项报告（SMR）。

- AUSTRAC将于2026年7月1日发布新的TTR和SMR表格，其中包含更多可报告的详细信息。

- 强大的KYC、KYB和AML筛选是实现准确报告的基础。

关于信息来源的说明。本信息截至2026年7月有效，并参考了AUSTRAC发布的指南，包括其关于2026年7月1日起交易报告变更的页面及其反洗钱/反恐怖主义融资改革材料。规则会不断演变——如果您发现需要更新的内容，请通过didit.me/contact告知我们。

什么是第二阶段，为什么它会影响房地产行业？

多年来，澳大利亚的反洗钱/反恐怖主义融资制度涵盖了金融机构、汇款服务提供商和博彩运营商。第二阶段通过将该制度扩展到指定非金融企业和专业人士（DNFBPs），填补了一个长期存在的空白——这些“守门人”专业人士可能被犯罪分子用于洗钱或掩盖资金来源。房地产是转移和清洗大量资金的常用渠道，这正是房地产现在被纳入监管范围的原因。

自2026年7月1日起，以下行业将因其特定的指定服务而被纳入监管：

行业	指定服务示例
房地产专业人士	促成房地产的买卖或转让
律师和产权转让师	处理房地产交易、资产转让
会计师	管理客户资金、成立实体
贵金属和宝石经销商	高价值现金交易
信托和公司服务提供商（TCSPs）	成立和管理公司及信托

共同点是，这些专业人士可以以模糊真实所有者或资金来源的方式，促进价值的转移。

哪些房地产服务实际被涵盖？

并非代理机构执行的每项任务都是指定服务。义务附着于与房地产交易相关的特定活动——主要是代表客户促成房地产的买卖或转让。实际上，这涵盖了促成买卖双方之间财产交易的销售代理。

物业管理处于一个灰色地带：日常租赁管理通常风险较低，但您应根据AUSTRAC的指导确认您服务的具体处理方式，而不是假设您不在监管范围之外。改革还涉及资产转让以及公司和信托的成立或管理等交易——这在房地产交易涉及公司或信托结构时尤为相关。

由于“指定服务”的确切边界具有法律后果，请直接向AUSTRAC或您的顾问确认您代理机构的具体活动。

注册：您的首要义务

每个受监管的实体都必须向AUSTRAC注册。注册是AUSTRAC了解您作为报告实体的存在方式，也是您获取AUSTRAC在线系统以提交报告的方式。

注册时间也影响您使用哪种报告表格：

注册状态	适用的TTR/SMR表格
在2026年3月30日或之前注册	可在2026年7月1日至2029年3月30日期间随时过渡到新表格
在2026年3月30日之后注册	必须从2026年7月1日起使用新表格

新纳入监管的房地产中介机构在改革前注册时，应假设他们可能从第一天起就使用新表格。围绕扩展的数据集而不是旧有字段来构建您的流程。

建立您的反洗钱/反恐怖主义融资计划

一项核心义务是维护一个反洗钱/反恐怖主义融资计划——这是您识别、缓解和管理洗钱和恐怖主义融资风险的文档化框架。总的来说，一个计划应涵盖：

• 对您的业务、客户、您提供的服务、交付渠道和地理区域进行风险评估。
• 客户尽职调查（CDD）程序——您如何识别和核实客户，以及何时应用增强措施。
• 对客户和交易进行持续监控，以检测异常或可疑活动。
• TTR、SMR和其他义务的报告流程。
• 治理——指定合规官、员工培训、记录保存和独立审查。

Didit如何提供帮助：一个计划的有效性取决于其背后的身份数据。Didit通过一个API提供KYC身份验证、KYB业务验证和制裁/政治公众人物（PEP）筛选，因此您的CDD程序中的“识别和核实客户”以及“筛选风险”步骤能够一致运行，并有审计跟踪记录——这是支持准确报告的证据。

对买家和卖家的客户尽职调查

CDD是大多数代理机构将感受到日常影响的地方。在提供（或同时提供）指定服务之前，您通常需要使用可靠、独立的数据识别您的客户并核实其身份。对于房地产交易，这可能意味着核实交易双方的身份，了解公司或信托买家的最终所有者或控制人，并评估每位客户带来的风险。

关键的CDD组成部分包括：

• 身份验证（KYC）：确认个人是其声称的身份，使用政府签发的身份证件，并在适当时进行生物识别检查。
• 受益所有权（KYB）：当公司或信托进行买卖时，确定拥有或控制该公司的自然人。
• 制裁和政治公众人物（PEP）筛选：对照制裁名单和政治公众人物数据检查相关方。
• 基于风险的增强尽职调查：对高风险客户、异常结构或高价值现金交易应用更深入的检查。

Didit如何提供帮助：Didit通过生物识别面部匹配和活体检测进行基于文件的身份验证，进行业务（KYB）检查以揭示所有权结构，并进行制裁/政治公众人物（PEP）筛选——帮助您收集和验证CDD义务所需的身份数据，并检测需要更密切关注的各方。

何时适用TTR和SMR？

两种报告类型对房地产中介机构最为重要。

报告	触发条件	截止日期
阈值交易报告（TTR）	现金交易金额达10,000澳元或以上（或等值外币）	在10个工作日内
可疑事项报告（SMR）	您有合理理由形成怀疑（例如洗钱、结构化交易、虚假身份）	在3个工作日内——如果涉及恐怖主义融资，则为24小时内

TTR由交易的价值和形式触发——达到或超过阈值的实物现金。SMR由怀疑触发：客户、资金或交易中的某些地方不合常理。两者是独立的——即使没有达到现金阈值，交易也可能需要SMR；而结构化交易（故意将现金拆分成低于阈值的金额）本身就是一个危险信号。

请记住，AUSTRAC将于2026年7月1日发布新的TTR和SMR表格。新的反洗钱/反恐怖主义融资规则扩展了两种报告所需的详细信息，旨在提高数据质量并简化AUSTRAC在线体验。有关确切的新字段列表，请直接参考austrac.gov.au上的表格和指南。

Didit如何提供帮助：Didit的交易监控可以发现异常模式——包括潜在的结构化交易——其经过验证的身份记录为您提供了扩展的TTR和SMR表格所需的准确客户详细信息。Didit不代表您提交报告；它帮助您收集、验证和检测信息，使您的报告准确且经得起审查。

作为受监管机构的第一步

如果您的代理机构新近被纳入监管范围，一个合理的步骤顺序是：

1. 确认您的状态。对照改革规定，明确您的哪些服务是指定服务，并与AUSTRAC或您的顾问核实细节。
2. 向AUSTRAC注册并设置AUSTRAC在线访问。
3. 任命合规官负责计划和报告。
4. 编写您的风险评估和反洗钱/反恐怖主义融资计划，并根据房地产交易进行定制。
5. 建立客户尽职调查（CDD）工作流程——对买家和卖家进行身份验证、受益所有权检查和制裁/政治公众人物（PEP）筛选。
6. 制定TTR和SMR的报告程序，并培训员工识别危险信号。
7. 为2026年7月1日生效的新表格及其扩展数据字段做好准备。

尽早开始很重要。现在将身份验证和筛选纳入您的客户入职流程，意味着当义务生效时，基础数据已经清晰、一致且可审计。

Didit助您全面合规

履行您的第二阶段义务始于准确了解您正在与谁打交道。Didit为房地产中介机构提供了一个统一的API，用于KYC身份验证、KYB业务验证、制裁和政治公众人物（PEP）筛选以及交易监控——提供公开的按次付费价格和每月500次免费验证，助您轻松开始。Didit不替您提交TTR或SMR，但它帮助您收集和验证身份数据，并检测活动，使这些报告准确无误。

本文仅为一般信息，不构成法律建议。反洗钱/反恐怖主义融资义务取决于您的具体情况——请与AUSTRAC或合格顾问确认改革如何适用于您的代理机构。