KYC/AML 合规在房地产中的应用：完整指南

TL;DR

KYC/AML 监管在房地产领域至关重要，旨在防止洗钱活动，保护全球价值 3.7 万亿美元的房地产交易免受犯罪活动的影响。

犯罪分子利用复杂的方法，如空壳公司、现金交易和房产估值操纵，通过房地产进行洗钱。

房地产公司必须实施积极的验证策略，包括员工培训、内部协议和先进的身份验证技术工具。

不遵守 KYC/AML 规定可能导致数百万美元的罚款、许可证吊销以及对企业声誉的重大损害。

KYC/AML 合规在房地产中的应用 已成为全球打击 洗钱活动 的重要组成部分，将每一笔 房地产交易 转变为防止金融犯罪的关键控制点。随着 全球市场每年超过 3.7 万亿美元 的流动，房地产成为犯罪分子寻找如何 洗钱 的理想温床。

事实上，国际组织已经开始采取行动打击这一问题。最具代表性的案例是 金融行动特别工作组 (FATF)，该组织制定了各国必须采用的指导方针，以建立越来越 严格的监管框架。在全球范围内，从美国到阿联酋，监管机构正在努力弥合允许通过房地产进行洗钱的漏洞。

数据不言自明：你知道吗？高达 90% 的全球洗钱案件涉及某种形式的房地产交易？ 这一统计数据凸显了实施 强大的身份验证协议 和 反洗钱检查 的紧迫性。

房地产行业的 KYC 和 AML 规定

KYC（了解您的客户）规定 和 AML（反洗钱）规定 在房地产行业中构成了一个 专门设计的控制系统，旨在减少和缓解 房地产交易中的独特金融风险。与其他行业或部门不同，房地产具有自身独特的特征，使其特别容易受到洗钱活动的影响。因此，KYC 计划在预防金融犯罪中的作用 至关重要。

是什么让房地产市场对犯罪分子如此具有吸引力？其固有的 复杂性和脆弱性。交易通常涉及大量资金，通常有中介参与，并且可能存在一些复杂的产权结构，这使得追踪用于房地产交易的资金来源变得困难。

因此，犯罪分子利用了诸如 空壳公司或影子公司、房产转售分拆操作、房产估值操纵 或与监管宽松或缺乏监管的司法管辖区进行 国际交易 等机制。

特定控制需求：监管影响

面对这些复杂需求，解决方案必须与之相匹配。房地产行业中的 KYC 和 AML 流程 不仅仅是简单的身份验证。行业专业人士必须进行 深入分析，包括评估最终受益人、创建详细的 风险档案，并对资金来源进行全面核查。

在这些情况下，持续监控 成为检测可疑交易模式、识别客户风险档案中的重大变化并监控超出某些风险门槛的操作的重要工具。

遵守这些法规有明确的好处：实施这些规则可以带来 市场透明度，保护 机构声誉 并减少机构制裁风险。KYC 和 AML 在房地产领域不仅仅是合规问题，它们旨在构建一个人们真正可以信任的 安全生态系统。

如果不遵守 KYC 和 AML 规定会发生什么？

不遵守 KYC 和 AML 规定可能对任何企业造成毁灭性的打击。我们讨论的是经济处罚以及其他可能严重影响业务可行性的后果。

如果我们谈论的是经济处罚，违规罚款可能会非常高。在美国，罚款范围从 25,000 美元到超过 250,000 美元不等。在加拿大，罚款可能高达 500 万加元，并伴随最高 10 年监禁。

除了经济处罚之外，我们还讨论了其他潜在的法律风险，例如吊销许可证、取消资格或法律诉讼，更不用说与洗钱阴谋相关联所带来的严重声誉损害了。

房地产领域最常见的洗钱方式是什么？

犯罪分子利用交易复杂性和不同法规之间的漏洞来隐藏他们非法资金的来源，在获取房地产时使用越来越复杂的方法。以下是一些最常见的洗钱方式：

空壳公司

空壳公司或影子公司是通过房地产进行洗钱最复杂的一种工具。这些企业实体允许犯罪分子模糊资产所有权，通过创建多层次结构使得追踪资金变得更加困难。当一个犯罪分子能够在不同司法管辖区创建多个公司时，每个公司都作为新的中介出现，从而使非法资金流动难以追踪。

现金交易

现金交易仍然是将非法资金注入房地产市场最常见的方法之一。大额资金被分割成更小金额，以便犯罪分子能够逃避监管机构设立的大额现金流动报告要求。

不正确的房产估值

房产过高或过低估值是另一种常见技术，它涉及故意操纵房产价值以转移非法资金。当一处房产以高于或低于其实际价值购买时，很可能是在进行一笔试图伪装为合法交易的不法资金转移。

宽松或不存在监管的司法管辖区

避税天堂或那些监管不严甚至没有监管规定的司法管辖区是进行洗钱操作的重要场所。犯罪分子利用这些地区的金融实体来隐藏他们所购置房产的真实所有权，同时使调查人员难以追踪资金来源。

不同地区对房地产行业 KYC/AML 的规定

针对房地产行业实施 KYC 和 AML 法规因所在地区而异。然而，它们始终具有相同目标：打击洗钱活动并保护房地产交易的完整性。

西班牙法规

西班牙拥有一个强有力的监管框架，旨在防止其国内房地产市场中的洗钱活动。第 10/2010 法律将代理商和开发商列为打击与洗钱相关活动的重要参与者。

该法律——连同欧盟 (EU) 第 2018/843 指令——要求房地产专业人士：

• 验证客户身份
• 评估资金来源
• 监控可疑交易
• 向 SEPLAC（西班牙金融情报部门）报告异常操作

国际其他地区法规

以下是其他地区（如美国、欧盟、英国和阿联酋）的相关法规：

美国

美国金融犯罪执法网络（FinCEN）已制定并实施了严格法规，要求美国市场上的房地产专业人士：

• 提供有关财产转让的详细报告
• 验证最终受益所有人
• 仔细审查涉及法律实体的交易

欧盟

欧盟反洗钱指令（AMLD4、AMLD5 和即将推出的 AMLD6）为成员国之间创建了统一框架，要求：

• 扩大验证要求
• 提高交易透明度
• 确定最终受益所有人

英国

英国脱欧后，其实施了欧盟第五反洗钱指令，并对违规行为施加了严厉处罚。

阿联酋

阿联酋近年来经历了重大法规变革，包括第 20/2018 联邦法令，该法令设立了专门处理洗钱案件的法庭，并计划于2024年从 FATF 的观察名单中移除。

房地产行业中的 KYC/AML 控制措施

KYC（了解您的客户）和 AML（反洗钱）控制措施代表着防止金融犯罪最先进的一套系统。在这个每年价值数万亿美元的全球市场中，这些工具已成为防止洗钱并保护交易完整性的基本屏障。

因此，KYC/AML 控制措施构成了一种 综合预防策略，该策略分析每笔交易中的每个细节。它们不仅仅是为了验证身份，还试图深入到隐藏犯罪活动可能存在的不同金融层面中去。

房地产行业中的尽职调查流程

尽职调查流程不仅仅是简单地验证文件和身份，它是一种更深层次、多维度分析，用于审查任何潜在地产交易中的所有方面。

第一步始终是 身份验证：这涉及通过官方文件验证以及面部识别技术来执行必要且强大的流程。此外，为完成分析，还需要进行背景调查、绘制详细 风险档案 并执行基本 AML 筛查。 因此，房地产专业人士必须深入调查将用于交易中的资金来源、客户经济状况及其交易历史记录。

在这种情况下，持续监控至关重要。不仅仅需要初步审查，还需要持续监控，以便发现可疑变化或风险模式，并动态更新客户风险档案。

技术工具：Didit 案例分析

面对这种情况，Didit 可以成为打击房地产行业欺诈行为的重要合作伙伴。我们提供免费的、无限制且永久有效的 KYC 服务，并附带一个可选的全球覆盖范围内 AML 筛查系统。

Didit 是如何运作的？我们的先进算法能够验证来自220多个国家和地区的数据文件，同时寻找不一致之处并提取必要信息。此外，我们还通过定制化 AI 模型增强了面部识别功能，可以执行被动活体检测测试以确保用户真实身份。

此外，我们可选提供 AML 筛查服务，可以帮助房地产业者打击欺诈行为。我们会实时检查超过250个全球数据集列表，其中包括超过100万个实体。这使得房地产业公司能够遵守国际法规，并在早期阶段检测到潜在风险。

房地产公司应如何遵守 KYC 和 AML？预防措施和建议

房地产业公司应制定一些 积极主动策略 来确保合规并预防洗钱行为。这包括员工培训、制定内部协议以及使用技术工具来支持他们完成这项任务：

1. 防范始于知识。房地产业公司应为员工实施持续培训计划，使他们能够及早发现可疑活动，并培养一种超越法律要求之外合规文化。
2. 内部协议是任何有效预防系统的重要组成部分。这些程序允许创建监控系统，并为处理高风险情况设定明确路线。
3. 技术可以成为房地产业公司防范洗钱行为的重要盟友。通过 AI 增强身份验证系统以及实时 AML 筛查工具，公司可以开发预测性风险分析能力，从而确保整个流程中的无缝合规性。

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