الامتثال لمبدأ اعرف عميلك/مكافحة غسل الأموال في العقارات: دليل كامل

أصبحت لوائح KYC/AML في العقارات جزءًا أساسيًا من الدرع العالمي ضد غسيل الأموال، حيث تحول كل معاملة عقارية إلى نقطة تحكم حاسمة لمنع الجرائم المالية. مع سوق دولي يتجاوز 3.7 تريليون دولار سنويًا، أصبحت العقارات بيئة مثالية للمجرمين الذين يبحثون عن طرق لغسل أموالهم.

في الواقع، بدأت المنظمات الدولية بالفعل في اتخاذ خطوات لمكافحة هذا الأمر. المثال الأكثر صلة هو مجموعة العمل المالي (FATF) التي تضع إرشادات يجب على الدول اعتمادها لإنشاء أطر تنظيمية أكثر صرامة. على المستوى الدولي، من الولايات المتحدة إلى الإمارات العربية المتحدة، يحاول المنظمون سد الثغرات التي كانت تسمح بغسيل الأموال عبر المعاملات العقارية.

الأرقام تتحدث عن نفسها: هل تعلم أن ما يصل إلى 90٪ من حالات غسيل الأموال على مستوى العالم تتضمن نوعًا من المعاملات العقارية؟ تسلط هذه الإحصائية الضوء على الحاجة الملحة لتنفيذ بروتوكولات تحقق قوية للهوية وفحوصات ضد غسيل الأموال في كل عملية.

لوائح KYC و AML لقطاع العقارات

لوائح KYC (اعرف عميلك) و لوائح AML (مكافحة غسيل الأموال) في قطاع العقارات تمثل نظامًا متخصصًا للتحكم مصممًا لتقليل وتخفيف المخاطر المالية الفريدة للمعاملات العقارية. على عكس الصناعات أو القطاعات الأخرى، يتمتع سوق العقارات بخصائص تجعله عرضة بشكل خاص لغسيل الأموال. لهذا السبب الدور الذي تلعبه برامج KYC في منع الجرائم المالية أمر بالغ الأهمية.

ما الذي يجعل سوق العقارات جذابًا جدًا للمجرمين؟ تعقيداته وضعفه الخاص. تتضمن المعاملات عادةً مبالغ كبيرة من المال، وغالبًا ما تشمل وسطاء وقد تشمل بعض الهياكل المعقدة للملكية التي تجعل من الصعب تتبع وفهم مصدر الأموال المستخدمة في العمليات العقارية.

بهذه الطريقة، يستفيد المجرمون من آليات مثل استخدام الشركات الوهمية أو الشركات القابضة، وتقسيم البيع والشراء، والتلاعب بتقييمات الممتلكات أو المعاملات الدولية مع ولايات قضائية ذات تنظيم ضعيف أو غير موجود.

الاحتياجات المحددة للتحكم: تأثير التنظيم

في مواجهة هذه الاحتياجات المعقدة، يجب أن تكون الحلول على مستوى التحدي. تتطلب عمليات KYC و AML في قطاع العقارات أكثر من مجرد التحقق البسيط من الهوية. يجب على المهنيين إجراء تحليلات متعمقة تشمل تقييم المستفيدين الحقيقيين وإنشاء ملفات تعريف المخاطر التفصيلية وإجراء تحقق شامل من مصادر التمويل.

في هذه الحالات، تصبح المراقبة المستمرة أداة أساسية لاكتشاف أنماط المعاملات المشبوهة وتحديد التغييرات المهمة في ملفات تعريف المخاطر للعملاء ومراقبة العمليات التي تتجاوز حدود المخاطر المحددة.

الامتثال لهذه اللوائح له فوائد واضحة: يؤدي تنفيذه إلى تحقيق الشفافية في السوق وحماية سمعة المؤسسات وتقليل مخاطر العقوبات المؤسسية. الأمر لا يتعلق فقط بالامتثال؛ تهدف لوائح KYC و AML في قطاع العقارات إلى بناء نظام بيئي آمن يمكن للناس الوثوق به حقًا.

ماذا يحدث إذا لم يتم الامتثال للوائح KYC و AML للعقارات؟

قد يكون عدم الامتثال للوائح KYC/AML مدمرًا لأي شركة. نحن نتحدث هنا عن عقوبات اقتصادية وأنواع أخرى قد تؤثر بشكل خطير على استمرارية الأعمال.

إذا تحدثنا عن العقوبات الاقتصادية، فقد تكون الغرامات كبيرة. في الولايات المتحدة، تتراوح الغرامات بين 25,000 دولار إلى أكثر من 250,000 دولار. في كندا، قد تصل الغرامات إلى 5 ملايين دولار كندي مع أحكام بالسجن تصل إلى 10 سنوات.

بالإضافة إلى العقوبات الاقتصادية — التي هي بالفعل مؤلمة — نحن نتحدث أيضًا عن مخاطر قانونية أخرى محتملة مثل فقدان التراخيص أو عدم الأهلية أو الإجراءات القانونية — ناهيك عن الضرر الجسيم الذي يلحق بالسمعة نتيجة الارتباط بمخططات غسيل الأموال.

ما هي الطرق الأكثر شيوعًا لغسيل الأموال في قطاع العقارات؟

يستغل المجرمون تعقيد المعاملات والفجوات الموجودة في اللوائح المختلفة لإخفاء المصدر غير المشروع لأموالهم عند الحصول على الممتلكات. دعونا نلقي نظرة على بعض الأساليب الأكثر شيوعًا المستخدمة لغسيل الأموال عبر هذا القطاع:

الشركات الوهمية

تمثل الشركات الوهمية أو "شركات القوقعة" واحدة من أكثر الأدوات تعقيدًا المستخدمة لغسيل الأموال عبر سوق الممتلكات. تتيح هذه الهياكل المؤسسية للمجرمين طمس الملكية الحقيقية للأصول عن طريق إنشاء طبقات متعددة من التعقيد مما يجعل تتبع مصدر الأموال الفعلي أمرًا صعبًا.

المعاملات النقدية

تظل المعاملات النقدية واحدة من أكثر الطرق شيوعًا لإدخال الأموال غير القانونية إلى سوق الممتلكات. يتم تقسيم المبالغ الكبيرة إلى مبالغ أصغر بحيث يمكن للمجرمين تجنب الرقابة التي تفرضها السلطات التنظيمية.

التقييم الخاطئ للعقارات

التقييم المبالغ فيه أو المنخفض للعقارات هو تقنية أخرى شائعة تُستخدم للتلاعب عمدًا بقيمة الممتلكات بهدف نقل أموال غير قانونية تحت ستار صفقة شرعية.

الولايات القضائية ذات التنظيم الضعيف أو غير الموجود

تشكل الملاذات الضريبية أو الولايات القضائية ذات التنظيم الضعيف أو غير الموجود أماكن مثالية للأنشطة المتعلقة بغسيل الأموال. يستخدم المجرمون المؤسسات المالية الموجودة في هذه المناطق لإخفاء الملكية الحقيقية للممتلكات التي يكتسبونها وجعل التحقيق في مصدر الأموال أكثر صعوبة.

لوائح KYC/AML لقطاع العقارات حسب المنطقة

تختلف لوائح KYC و AML لقطاع العقارات بشكل كبير حسب المنطقة التي يتم فيها التشغيل. ومع ذلك، يظل الهدف دائمًا هو نفسه: مكافحة غسيل الأموال وحماية سلامة المعاملات العقارية.

اللوائح في إسبانيا

إسبانيا لديها إطار تنظيمي قوي لمنع غسيل الأموال، مع تركيز خاص على قطاع العقارات. يعتبر القانون رقم 10/2010 أن الوكلاء والمطورين هم أطراف فاعلة نشطة في منع الأنشطة الإجرامية المتعلقة بغسيل الأموال.

هذا القانون — جنبًا إلى جنب مع توجيه الاتحاد الأوروبي لعام 2018 (EU Directive 2018/843) — يلزم المهنيين العاملين في مجال العقارات بما يلي:

• التحقق من هوية العملاء
• تقييم مصدر الأموال
• مراقبة المعاملات المشبوهة
• الإبلاغ عن العمليات غير العادية إلى SEPLAC (خدمة الاستخبارات المالية الإسبانية)

لوائح دولية أخرى

إليك كيفية عمل اللوائح في مناطق أخرى مثل الولايات المتحدة والاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة والإمارات العربية المتحدة:

الولايات المتحدة

طورت شبكة إنفاذ الجرائم المالية (FinCEN) لوائح صارمة داخل السوق الأمريكية والتي تطلب من المهنيين العاملين في مجال العقارات:

• تقديم تقارير مفصلة حول تحويل الملكيات
• التحقق من المستفيدين الفعليين
• التدقيق الدقيق للمعاملات التي تشمل الكيانات القانونية

الاتحاد الأوروبي

تخلق توجيهات مكافحة غسل الأموال (AMLD4, AMLD5, وAMLD6 القادمة) إطار عمل موحد بين الدول الأعضاء يتطلب:

• توسيع متطلبات التحقق
• تحسين الشفافية في المعاملات
• تحديد المستفيدين الفعليين بوضوح

المملكة المتحدة

بعد خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي (Brexit)، نفذت المملكة المتحدة بصرامة توجيه مكافحة غسل الأموال الخامس (AML) الخاص بالاتحاد الأوروبي — ويمكن أن يؤدي عدم الامتثال إلى فرض عقوبات شديدة!

الإمارات العربية المتحدة (UAE)

شهدت اللوائح التنظيمية في الإمارات العربية المتحدة تحولاً كبيراً خلال السنوات الأخيرة. على سبيل المثال، أنشأ القانون الاتحادي رقم 20 لعام 2018 محكمة متخصصة لمكافحة غسل الأموال وتم إزالة الدولة رسميًا من قائمة مراقبة FATF بحلول عام 2024!

ضوابط KYC/AML في قطاع العقارات

تمثل ضوابط اعرف عميلك (KYC) ومكافحة غسيل الأموال (AML) النظام الأكثر تقدمًا لحماية القطاع العقاري من الجرائم المالية. في هذا السوق العالمي الذي يحرك مليارات الدولارات سنويًا، أصبحت هذه الأدوات درعًا أساسيًا لمنع غسيل الأموال وحماية نزاهة المعاملات.

وبالتالي، فإن ضوابط KYC/AML هي جزء من استراتيجية شاملة للوقاية، والتي تحلل كل تفصيل من تفاصيل العملية. الهدف ليس فقط التحقق من الهوية: بل يهدف إلى تحديد المستويات المالية المختلفة التي قد تكون مخفية فيها الأنشطة الإجرامية.

عمليات العناية الواجبة في قطاع العقارات

تتجاوز عمليات العناية الواجبة في قطاع العقارات مجرد التحقق من الوثائق والهوية. إنها عملية تحليل أعمق بكثير، متعددة الأبعاد، تفحص جميع جوانب أي معاملة عقارية محتملة.

الخطوة الأولى في أي حالة هي التحقق من الهوية: نحن نتحدث عن عملية قوية وضرورية تشمل التحقق من الوثائق الرسمية والتعرف على الوجه. بالإضافة إلى هذه الإجراءات، ولإكمال التحليل، يتم إجراء فحوصات خلفية، ويتم إنشاء ملفات تعريف المخاطر المختلفة، ويتم إجراء الفحوصات الأساسية لـ AML Screening. لذلك، يجب على المهنيين في قطاع العقارات إجراء تحقيق شامل يشمل مصدر الأموال التي سيتم استخدامها في العملية، والملف الاقتصادي للعميل، وتاريخ معاملاته.

في هذه الحالة، تصبح المراقبة المستمرة عنصرًا أساسيًا. لا يكفي الحصول على رؤية أولية؛ بل هناك حاجة إلى مراقبة مستمرة لاكتشاف التغييرات المشبوهة أو أنماط المخاطر التي تسمح بتحديث ملفات المخاطر الخاصة بالعملاء بشكل ديناميكي.

الأدوات التكنولوجية: حالة Didit

في هذا السياق، يمكن أن تصبح Didit الشريك المثالي لمكافحة الاحتيال في قطاع العقارات. نحن نقدم خدمة KYC مجانية وغير محدودة ودائمة، مع نظام اختياري لـ AML Screening يضمن تغطية عالمية.

كيف تعمل Didit؟ تسمح لنا الخوارزميات المتقدمة الخاصة بنا بالتحقق من الوثائق الصادرة عن أكثر من 220 دولة وإقليم، والبحث عن التناقضات واستخراج المعلومات الضرورية. بالإضافة إلى ذلك، تتيح لنا تقنية التعرف على الوجه المدعومة بنماذج مخصصة للذكاء الاصطناعي إجراء اختبار الحياة السلبي (liveness test) لضمان الهوية الحقيقية للمستخدم.

علاوة على ذلك، يمكن أن تساعد خدمتنا الاختيارية لـ AML Screening الشركات العقارية في مكافحة الاحتيال. نقوم بإجراء فحوصات في الوقت الفعلي مقابل أكثر من 250 قائمة بيانات عالمية، تغطي أكثر من مليون كيان. وهذا يسمح للشركات العقارية بالامتثال للوائح الدولية واكتشاف المخاطر في المراحل المبكرة.

ماذا يجب أن تفعل الشركات العقارية للامتثال لقواعد KYC و AML؟ الوقاية والنصائح

يجب على الشركات العاملة في قطاع العقارات تطوير بعض الاستراتيجيات الاستباقية لضمان الامتثال للوائح KYC و AML ومنع أنشطة غسيل الأموال. نتحدث هنا عن عوامل مثل تدريب الموظفين المستمر، وجود بروتوكول داخلي واستخدام أدوات تكنولوجية لدعم هذه العملية.

• تبدأ الوقاية بالمعرفة. يجب على الشركات العقارية تنفيذ برامج تدريب مستمرة لموظفيها لتمكينهم من التعرف على العلامات المشبوهة مبكرًا وتطوير ثقافة امتثال تتجاوز المتطلبات القانونية البسيطة.
• تُعد البروتوكولات الداخلية عنصرًا أساسيًا في أي نظام فعال للوقاية. تتيح هذه الإجراءات إنشاء أنظمة مراقبة ووضع مسارات واضحة للتعامل مع المواقف ذات المخاطر العالية.
• يمكن أن تصبح التكنولوجيا حليفًا مهمًا للشركات العقارية في منع غسيل الأموال. ستساعد الحلول مثل أنظمة التحقق من الهوية المدعومة بالذكاء الاصطناعي وأنظمة AML Screening في الوقت الفعلي الشركات على تطوير قدرات تحليل المخاطر التنبؤية.

هل ترغب في معرفة المزيد عن خدمتنا المجانية المصممة خصيصًا لقطاع العقارات؟ انقر على الشعار أدناه وسيجيب فريقنا على جميع أسئلتك! أنت على بعد خطوة واحدة فقط من القضاء على الاحتيال والامتثال لجميع اللوائح الصناعية.