# Judit Pino: “Sektor properti serius kekurangan budaya kepatuhan”

Judit Pino adalah pakar kepatuhan regulasi yang dalam beberapa tahun terakhir berfokus pada Anti Pencucian Uang (AML) dan Pendanaan Terorisme (CTF) di sektor properti. Ia memiliki pengalaman luas di berbagai industri, yang membuatnya yakin bahwa analis kepatuhan pada akhirnya menjadi “semacam detektif” yang menyelidiki, menganalisis, dan berhadapan dengan “dunia kedua yang beroperasi di luar jangkauan pandang kebanyakan orang”.

“Reputasi sektor properti sebagai titik lemah dalam pencegahan bukan sepenuhnya tanpa dasar,” ujar sang analis, sambil menjelaskan bahwa bank-bank besar mampu melakukan “investasi dan audit” dalam skala jauh lebih besar. “Karena itu, alat yang mudah diakses seperti Didit bisa sangat membantu broker mandiri dan usaha kecil,” tambahnya.

T: Apa yang membuat Anda tertarik dengan dunia kepatuhan dan pencegahan pencucian uang?

J: Ini sektor yang sangat menarik, setiap hari selalu ada tantangan baru dan Anda tidak pernah bosan. Pembelajaran berkelanjutan itu wajib, terutama dengan hadirnya kecerdasan buatan dan teknologi baru. Anda berubah menjadi semacam detektif: menyelidiki, menganalisis, dan berhadapan dengan “dunia kedua” yang berjalan di luar radar kebanyakan orang. Setiap pengalaman memperkaya saya, dari kripto hingga pemalsuan. Kalau tidak terus memperbarui diri, Anda akan tertinggal.

T: Bagaimana pandangan Anda tentang kepatuhan berubah sejak pertama kali terjun?

J: Berubah drastis. Di dalam perusahaan, fungsi kepatuhan biasanya dipandang sebagai “polisi jahat”, pihak yang menginjak rem pada target komersial. Di perbankan, kontrol jauh lebih ketat karena risiko denda dan reputasi. Di sektor properti, regulasi semakin meningkat dan itu menuntut lebih banyak profesional kepatuhan dan lebih banyak sumber daya, yang pada akhirnya sering mendorong perusahaan untuk mengalihdayakan tugas-tugas tersebut ke pihak ketiga.

T: Apa yang membedakan sektor properti dari sisi kepatuhan?

J: Perbedaan utamanya adalah kapasitas investasi pada teknologi dan audit internal. Bank bisa menganggarkan alat yang canggih dan tim audit internal; broker mandiri atau agen properti kecil tidak punya daya yang sama. Dengan adanya regulasi AML tunggal dan Direktif AML ke-6 (AMLD6), semua pihak harus menyesuaikan diri, namun proses adaptasinya pasti akan sangat timpang.

T: Menurut Anda, apakah wajar jika sektor properti dianggap titik lemah dalam pencegahan pencucian uang?

J: Tidak sepenuhnya wajar. Masalahnya, pelaku kecil tidak mendapatkan alat dan dukungan yang memadai. Jika tingkat kepatuhan yang sama dituntut dari semua pihak, seharusnya ada juga bantuan atau subsidi. Tanpa itu, sektor ini berisiko dimonopoli dana-dana besar, dan broker mandiri akan terdorong hanya menjadi “perpanjangan tangan” mereka.

T: Apakah kesadaran akan kepatuhan di sektor ini mulai meningkat?

J: Jelas meningkat. Dengan hadirnya direktif baru dan pengetatan regulasi, broker mandiri dan usaha kecil semakin sadar akan kewajiban mereka dan terpaksa mulai menanganinya dengan serius.

T: Seberapa penting peran proses dan teknologi dalam adaptasi regulasi?

J: Sangat krusial. Setiap perubahan regulasi berarti harus mendesain ulang sistem peringatan dan aplikasi yang digunakan. Idealnya, alat-alat tersebut terintegrasi dengan baik ke dalam sistem klien dan disesuaikan dengan kebutuhan bisnis mereka. Tapi anggaran untuk itu tidak selalu ada, sehingga akhirnya banyak yang bekerja dengan solusi parsial atau “tambal sulam”. Pengujian yang menyeluruh itu penting, dan penyedia teknologi juga perlu terlibat dalam operasional harian klien. Bagi broker mandiri atau pelaku kecil, solusi praktisnya bisa berupa alat seperti Didit.

T: Apakah pentingnya proses verifikasi identitas mengalami perubahan?

J: Sangat banyak. Dengan maraknya pemesanan dan transaksi properti secara online, banyak agen independen yang belum benar-benar memahami betapa pentingnya proses ini — baik online maupun offline — dan justru melihat kepatuhan sebagai penghambat. Di agen properti kecil dan di kalangan pelaku mandiri, budaya kepatuhan, pengetahuan, dan sumber daya memang masih kurang, sehingga alat seperti Didit bisa menjadi penopang. Di perusahaan besar, situasinya cukup berbeda.

T: Bagaimana pandangan Anda tentang tokenisasi dan platform kripto di sektor properti?

J: Itu merupakan peluang bagi sektor ini, tetapi juga membawa risiko lebih tinggi dari sisi pencucian uang. Regulasi baru berupaya mengatur model-model ini untuk meningkatkan keamanan, meski regulasi yang terlalu berat dapat menyulitkan operasional. Terlepas dari tingkat digitalisasi, identifikasi pelanggan tetap menjadi elemen penting.

T: Bagaimana koordinasi pencegahan fraud antara tim internal dan eksternal?

J: Melalui kontrol internal, kanal pelaporan internal maupun eksternal, berbagai persyaratan regulasi, dan kerja sama dengan otoritas. Pekerjaan kepatuhan sangat penting agar orang yang tidak bersalah tidak menjadi korban penipuan atau pencurian identitas. Kita membutuhkan kesadaran yang lebih tinggi, terutama di kalangan pelaku kecil.

T: Menurut Anda, bagaimana prospek masa depan kepatuhan di sektor properti?

J: Proses uji tuntas (due diligence) akan menjadi jauh lebih mendalam, dan analisis kuantitatif maupun kualitatif akan sama-sama dihargai. Kita akan membutuhkan profesional yang berpengalaman dan memiliki pandangan global. Trennya mengarah pada konsolidasi: pemain besar akan bertahan, sementara pemain kecil harus beradaptasi atau, saya khawatir, akan menghilang. Sektor ini akan menjadi lebih global, lebih digital, dan jauh lebih menuntut dari sisi kepatuhan.