# Judit Pino: «Im Immobiliensektor fehlt es massiv an Compliance-Kultur»

Judit Pino ist Expertin für regulatorische Compliance und hat sich in den vergangenen Jahren auf Geldwäscheprävention (AML) und Terrorismusfinanzierung (CTF) im Immobiliensektor spezialisiert. Sie verfügt über breite Erfahrung in unterschiedlichen Branchen – und kann daher mit Überzeugung sagen, dass Analyst:innen zu «einer Art Detektiv» werden, die einen «zweiten, für die meisten unsichtbaren Kosmos» untersuchen, analysieren und mit ihm konfrontiert sind.

«Der Ruf des Immobiliensektors als Schwachstelle in der Prävention ist nicht völlig unverdient», stellt die Analystin fest und verweist darauf, dass Großbanken deutlich mehr «in Technologie und Prüfungen investieren» können. «Genau deshalb können niedrigschwellige Lösungen wie Didit selbstständige Makler:innen und kleine Unternehmen wirksam unterstützen», so Pino.

F: Was hat Sie an der Welt der Compliance und Geldwäscheprävention fasziniert?

A: Es ist ein unglaublich spannendes Feld, in dem jeder Tag eine neue Herausforderung bringt – Langeweile kommt nicht auf. Kontinuierliche Weiterbildung ist essenziell, vor allem mit dem Aufkommen von Künstlicher Intelligenz und neuen Technologien. Man wird wirklich zu einer Art Detektiv: Man recherchiert, analysiert und bewegt sich in diesem «zweiten Universum», das sich außerhalb der Wahrnehmung der meisten Menschen abspielt. Jede Station hat mich bereichert – von Kryptowährungen bis hin zu Fälschungen. Wenn man sich nicht ständig weiterentwickelt, bleibt man sehr schnell zurück.

F: Wie hat sich Ihr Blick auf Compliance seit Ihren Anfängen verändert?

A: Enorm. In Unternehmen wird der Compliance-Bereich oft als «Bad Cop» gesehen, als die Stelle, die den kommerziellen Zielen auf die Bremse tritt. Im Bankensektor sind die Kontrollen wegen hoher Bußgelder und Reputationsrisiken wesentlich strenger. Im Immobilienbereich nimmt die Regulierung spürbar zu – das verlangt nach mehr Compliance-Expert:innen und mehr Ressourcen. Häufig führt das dazu, dass Aufgaben an externe Dienstleister ausgelagert werden.

F: Was unterscheidet den Immobiliensektor in Sachen Compliance von anderen Branchen?

A: Der größte Unterschied ist die Investitionskraft in Technologie und interne Audits. Eine Bank kann sich hochentwickelte Tools und starke Audit-Teams leisten; ein:e selbstständige:r Makler:in oder ein kleines Immobilienbüro in der Regel nicht. Mit der einheitlichen EU-Geldwäscheverordnung (Single AML Regulation) und der sechsten Geldwäscherichtlinie (AMLD6) müssen alle Marktteilnehmer nachziehen – aber die Anpassung wird sehr ungleich verlaufen.

F: Ist der Ruf des Immobiliensektors als Schwachstelle der Geldwäscheprävention aus Ihrer Sicht gerechtfertigt?

A: Nicht vollständig. Das Problem ist, dass kleinen Anbietern weder genügend Werkzeuge noch ausreichend Unterstützung zur Verfügung stehen. Wenn von allen das gleiche Compliance-Niveau verlangt wird, braucht es auch Förderprogramme oder Zuschüsse. Andernfalls wird der Markt zunehmend von großen Fonds dominiert, und Selbstständige werden in die Rolle von Zulieferern oder Unterauftragnehmern gedrängt.

F: Nimmt das Bewusstsein für Compliance im Sektor spürbar zu?

A: Auf jeden Fall. Mit der neuen Richtlinie und dem verschärften Regulierungsrahmen wächst das Bewusstsein bei selbstständigen Makler:innen und kleinen Unternehmen deutlich. Sie wissen, dass sie das Thema ernst nehmen müssen – nicht nur wegen der Pflichten, sondern auch, weil es um die Zukunft ihrer Geschäftsmodelle geht.

F: Welche Bedeutung haben Prozesse und Technologie für die regulatorische Anpassung?

A: Eine zentrale. Jede regulatorische Änderung bedeutet, dass Warnhinweise, Regeln und Anwendungen neu gestaltet werden müssen. Im Idealfall integrieren sich die Tools nahtlos in die Systeme der Kund:innen und lassen sich flexibel an deren Geschäftsprozesse anpassen. Aber dafür steht nicht immer ein eigenes Budget bereit, und so arbeitet man häufig mit Teillösungen oder «Patches». Gründliche Tests sind daher unverzichtbar, und Technologieanbieter sollten eng in das Tagesgeschäft der Kund:innen eingebunden sein. Für Selbstständige und kleine Betreiber können Lösungen wie Didit ein pragmatischer Weg sein.

F: Hat sich die Bedeutung von Identitätsprüfungen verändert?

A: Sehr. Durch Online-Reservierungen und digitale Anmietprozesse verstehen viele unabhängige Vermittler:innen noch nicht wirklich, wie wichtig diese Abläufe sind – sowohl online als auch offline – und empfinden Compliance eher als Hindernis. Gerade bei kleineren Immobilienunternehmen und Selbstständigen gibt es nach wie vor Defizite bei Compliance-Kultur, Wissen und Ressourcen. Genau hier können Tools wie Didit unterstützen. In großen Unternehmen ist die Situation meist deutlich besser strukturiert.

F: Wie sehen Sie Tokenisierung und Krypto-Plattformen im Immobilienbereich?

A: Sie eröffnen zweifellos Chancen für den Sektor, bringen aber auch zusätzliche Risiken im Hinblick auf Geldwäsche mit sich. Die neuen Regelwerke zielen darauf ab, diese Modelle stärker zu regulieren und sicherer zu machen, wobei eine übermäßige Regulierung Prozesse natürlich auch verkomplizieren kann. Unabhängig davon bleibt die Identifizierung der Kund:innen – also KYC – das Herzstück, egal wie digital der Markt wird.

F: Wie wird die Betrugsprävention zwischen internen und externen Teams koordiniert?

A: Über interne Kontrollmechanismen, interne und externe Hinweisgebersysteme, regulatorische Anforderungen und die Zusammenarbeit mit den Behörden. Die Arbeit der Compliance-Teams ist entscheidend, um zu verhindern, dass unbeteiligte Personen Opfer von Betrug oder Identitätsdiebstahl werden. Wir brauchen mehr Sensibilisierung, insbesondere bei kleineren Marktteilnehmern.

F: Wie sieht Ihrer Meinung nach die Zukunft der Compliance im Immobiliensektor aus?

A: Die Due Diligence wird deutlich tiefgreifender werden, und sowohl quantitative als auch qualitative Analysen werden an Gewicht gewinnen. Gefragt sind Fachleute mit praktischer Erfahrung und einem globalen Blick auf Risiken. Der Trend geht klar in Richtung Konsolidierung: Die großen Player werden bestehen bleiben, während kleinere Anbieter sich anpassen müssen – oder, so fürchte ich, vom Markt verschwinden. Der Sektor wird globaler, digitaler und in Sachen Compliance deutlich anspruchsvoller werden.