# Judit Pino：“房地产行业严重缺乏合规文化”

Judit Pino 是一名合规监管专家，近几年专注于房地产领域的反洗钱（AML）和反恐怖融资（CTF）。她在多个行业拥有丰富经验，这也让她更加笃定：合规分析师会“变成某种意义上的侦探”，去调查、分析并直面“一个大多数人看不见的第二世界”。

“房地产被视作反洗钱防控的薄弱环节，这个名声并非完全不公。”这位分析师解释说，相比之下，大型银行能够承担更高水平的“投资和审计”。“这就是为何像 Didit 这样易于使用的工具，可以真正帮到独立经纪人和中小型公司。”

问：是什么吸引你走进合规和反洗钱这个领域？

答： 这是一个非常有趣的领域，每一天都是新的挑战，几乎不会无聊。持续学习是必不可少的，尤其是在人工智能和新技术不断出现的背景下。你会变成一种“侦探”：调查、分析，并面对那个“在大多数人视线之外运行的第二世界”。从加密货币到伪造文件，每一次经历都让我受益匪浅。如果你不持续更新自己，就会被时代抛在身后。

问：自从入行以来，你对合规的看法发生了怎样的变化？

答： 变化非常大。在公司内部，合规部门通常被视为“坏人”，是那个给业务目标踩刹车的角色。在银行业，由于罚款和声誉风险，管控要严格得多。房地产领域的监管正在不断加强，这就需要更多合规人才和资源，也容易促使企业将部分合规工作外包给第三方。

问：在合规方面，房地产行业和其他行业相比有什么不同？

答： 最大的差异在于对技术和内部审计的投入能力。银行可以负担先进的合规系统和内部审计团队，而独立经纪人或小型房地产公司就很难做到。随着单一反洗钱法规（AML Regulation）和第六部反洗钱指令（AMLD6）的落地，所有主体都必须跟上节奏，但各方适应的速度会非常不均衡。

问：你认为“房地产是反洗钱防控薄弱环节”这一说法公平吗？

答： 并不完全公平。问题在于，小型经营者并没有得到足够的工具和支持。如果大家都被要求达到同样的合规标准，那就应该配套提供相应的支持政策或补贴。否则，行业最终会被大基金、大机构垄断，独立经纪人会被迫沦为他们的“下游”或外包角色。

问：行业内部对合规的重视程度在提升吗？

答： 毫无疑问。随着新指令的到来以及监管环境的不断收紧，独立经纪人和中小企业的合规意识明显增强，也不得不认真投入资源来应对。

问：在监管适配方面，流程和技术有多重要？

答： 至关重要。每一次法规变更，都意味着要重新设计预警规则和相关应用。理想情况下，合规工具能与客户现有系统无缝集成，并根据其业务需求进行定制。但现实是，并不是每家公司都有足够预算，于是只能依赖一些“局部解决方案”或临时“补丁”。因此，做充分的测试非常关键，同时技术服务商也应该更深入地参与客户的日常运营。对于独立经纪人或小型运营者来说，Didit 这样的工具可能就是一条可行路径。

问：身份核验流程的重要性在近年来有什么变化？

答： 变化非常大。随着在线预订房源的普及，很多独立经纪人并不了解这些流程在线上和线下都同样关键，反而把合规视为“拖慢业务”的障碍。对小型房地产公司和独立经纪人而言，确实存在合规文化薄弱、知识储备不足、资源有限等问题，这也正是像 Didit 等工具能够发挥价值的地方。对大型公司来说，情况就要好得多。

问：你如何看待房地产中的代币化和加密资产平台？

答： 它们为房地产行业带来了新的机会，但在反洗钱方面同样带来了更高风险。新规的目标是对这些模式进行更严格的规范，从而提升安全性，不过过度监管也可能让实际操作变得非常复杂。无论数字化程度多高，客户身份识别依旧是核心环节。

问：内部团队与外部机构在防范欺诈方面是如何协同的？

答： 主要通过内部控制机制、内部和外部举报渠道、合规性要求以及与监管与执法机构的合作来实现。合规的价值在于，尽可能避免无辜的人受到欺诈或身份盗用的牵连。我们需要提升全行业的风险意识，尤其是小型运营者。

问：你如何看待未来房地产合规的发展前景？

答： 尽职调查（Due Diligence）会变得更加细致，定量分析与定性分析都会被重视。我们需要既有实战经验、又具备全球视野的专业人才。整体趋势会向集中化发展：大型玩家更有机会存活下来，而小机构若不能及时适应，我担心会逐渐被市场淘汰。未来的房地产行业将更加全球化、数字化，也会对合规提出更高要求。