# 주디트 피노: “부동산 업계에는 컴플라이언스 문화가 심각하게 부족해요”

주디트 피노는 규제 컴플라이언스 전문가로, 최근 몇 년간 부동산 분야의 자금세탁방지(AML)와 테러자금조달방지(CTF)에 집중해 왔습니다. 여러 산업을 두루 경험한 덕분에, 그녀는 컴플라이언스 애널리스트를 두고 “대부분 사람들의 시야 밖에서 움직이는 ‘두 번째 세계’를 추적하고 분석하는, 일종의 탐정과도 같다”고 자신 있게 말합니다.

“부동산 업계가 자금세탁방지 측면에서 약한 고리라는 평가는 완전히 틀린 말은 아니에요.” 피노는 대형 은행들이 훨씬 큰 규모의 “투자와 내부 감사”를 감당할 수 있다는 점을 지적합니다. “그래서 Didit처럼 접근하기 쉬운 툴이 독립 중개인과 소규모 사업자에게 큰 도움이 될 수 있는 거죠.”

Q: 컴플라이언스와 자금세탁방지의 세계에 끌리게 된 계기가 무엇인가요?

A: 정말 흥미진진한 분야예요. 매일 새로운 과제가 생기고, 지루할 틈이 없죠. 특히 인공지능과 새로운 기술이 쏟아지는 지금은 지속적인 학습이 필수입니다. 어느 순간 스스로가 탐정처럼 느껴져요. 조사하고, 분석하고, 대부분의 사람이 보지 못하는 그 ‘두 번째 세계’와 마주하게 되니까요. 암호화폐부터 위조까지, 거쳐 온 모든 경험이 제 역량을 키워줬습니다. 업계가 너무 빠르게 바뀌기 때문에, 계속 공부하지 않으면 금방 뒤처지게 돼요.

Q: 일하기 시작한 이후로, 컴플라이언스를 보는 시각이 어떻게 달라졌나요?

A: 엄청나게 달라졌어요. 회사 안에서 컴플라이언스 부서는 흔히 ‘브레이크를 밟는 쪽’, 즉 영업 목표에 제동을 거는 ‘나쁜 경찰’처럼 인식됩니다. 은행권은 막대한 과태료와 평판 리스크 때문에 통제가 훨씬 더 엄격하고요. 반면 부동산 업계에서는 규제가 점점 강화되는 추세라, 더 많은 컴플라이언스 인력과 예산이 필요합니다. 그러다 보니 이 업무를 외부에 아웃소싱하는 경우도 늘고 있죠.

Q: 컴플라이언스 관점에서 부동산 업계는 어떤 점이 다르다고 보시나요?

A: 가장 큰 차이는 기술과 내부 감사에 투자할 수 있는 여력입니다. 은행은 고도화된 솔루션과 내부 감사 팀에 투자할 수 있지만, 독립 중개인이나 소규모 부동산 회사에는 그런 여력이 거의 없죠. 단일 AML 규정과 여섯 번째 자금세탁방지지침(AMLD6)이 시행되면 모든 사업자가 기준에 맞춰야 하지만, 실제 적응 속도는 매우 불균형할 겁니다.

Q: 부동산 업계가 자금세탁방지의 ‘약한 고리’라는 평판, 공정하다고 보나요?

A: 완전히 공정하다고 보진 않아요. 문제는 소규모 사업자들이 쓸 수 있는 도구나 지원이 턱없이 부족하다는 거예요. 모두에게 동일한 수준의 컴플라이언스를 요구한다면, 그에 맞는 보조금이나 지원책도 함께 제공해야 합니다. 그렇지 않으면 결국 대형 펀드와 자본력이 큰 플레이어에게 시장이 집중되고, 독립 중개인들은 그 밑에서 일하는 구조로 밀려날 위험이 있습니다.

Q: 업계 전반에서 컴플라이언스에 대한 인식은 높아지고 있나요?

A: 네, 확실히 그렇습니다. 새 지침 도입과 규제 강화로 인해, 독립 중개인과 소규모 업체들도 이제는 자신의 의무를 더 잘 인식하게 되었고, 본격적으로 대응하지 않을 수 없는 상황이 됐어요.

Q: 규제 변화에 대응하는 데 있어서 프로세스와 기술은 얼마나 중요할까요?

A: 핵심적입니다. 규제가 바뀔 때마다 알림(Alerts)과 애플리케이션 구조를 다시 설계해야 해요. 이상적인 시나리오는, 툴이 고객사의 시스템과 완벽히 연동되고 실제 업무 흐름에 맞게 커스터마이징되는 것입니다. 하지만 그런 예산이 항상 있는 것은 아니어서, 부분적인 솔루션이나 ‘임시 방편’에 의존하는 경우가 많죠. 그래서 철저한 테스트가 필수이고, 기술 공급사도 고객의 일상 업무에 깊이 관여해야 합니다. 독립 중개인이나 소규모 운영자의 경우, Didit 같은 툴이 현실적인 대안이 될 수 있어요.

Q: 본인 확인(KYC)·신원 인증 프로세스의 중요성은 어떻게 달라졌나요?

A: 굉장히 많이 달라졌습니다. 온라인으로 부동산을 예약·계약하는 사례가 늘면서, 많은 독립 중개인들이 이 절차의 진짜 의미를 잘 이해하지 못하고 있어요. 온·오프라인 모두에서 매우 중요한데도, 컴플라이언스를 단순히 ‘거래를 느리게 만드는 장벽’으로 여기는 경우가 많습니다. 소규모 부동산 회사나 독립 사업자들 사이에는 여전히 컴플라이언스 문화와 지식, 자원이 부족해요. 그래서 Didit 같은 툴이 그들에게 큰 도움이 될 수 있는 거죠. 대형 기업들은 상황이 꽤 다릅니다.

Q: 부동산 자산의 토큰화나 크립토 플랫폼에 대해서는 어떻게 보시나요?

A: 업계에는 분명 기회이지만, 동시에 자금세탁 위험을 키우는 요소이기도 합니다. 새로운 규제들은 이런 모델을 제도권 안으로 끌어들여 보안을 강화하려는 목적을 갖고 있어요. 다만, 규제가 지나치게 복잡해지면 실제 거래가 크게 어려워질 수도 있죠. 그럼에도 불구하고, 디지털화 수준과 상관없이 고객 신원 확인(KYC)은 언제나 핵심입니다.

Q: 내부 팀과 외부 파트너 간의 사기 예방은 어떻게 조율되나요?

A: 내부 통제, 내부·외부 신고 채널, 규제상 요구 사항, 그리고 당국과의 협업을 통해 이루어집니다. 컴플라이언스의 가장 중요한 역할 중 하나는, 선의의 고객이 사기나 신원 도용의 피해자가 되지 않도록 막는 거예요. 특히 소규모 사업자들을 대상으로 한 인식 제고가 더 필요합니다.

Q: 앞으로 부동산 컴플라이언스의 미래를 어떻게 전망하시나요?

A: 실사(Due Diligence)는 훨씬 더 정교해질 것이고, 정량 분석과 정성 분석이 모두 중요하게 평가될 겁니다. 실무 경험이 풍부하면서도 글로벌한 시각을 가진 전문가들이 필요해질 거고요. 전반적인 흐름은 ‘집중’입니다. 큰 플레이어들은 살아남겠지만, 작은 사업자들은 변화에 적응하지 못하면 시장에서 사라질 위험이 있어요. 부동산 업계는 점점 더 글로벌해지고, 디지털화되며, 컴플라이언스 측면에서도 훨씬 더 높은 수준을 요구받게 될 것입니다.