AUSTRAC Tranche 2 per a Agències Immobiliàries: Guia de Compliment per al 2026 (CA)
Des de l'1 de juliol de 2026, les agències immobiliàries australianes hauran de complir amb les normatives AUSTRAC. Aquesta guia detalla els serveis coberts, la inscripció, els programes AML, la diligència deguda del client.
A partir de l'1 de juliol de 2026, les agències immobiliàries australianes entren en un món regulador que, fins ara, era en gran mesura el domini dels bancs i els remitents. Sota les reformes de la "Tranche 2" de la Llei de Lluita contra el Blanqueig de Diners i el Finançament del Terrorisme de 2006 (AML/CTF Act), els professionals immobiliaris s'uneixen a advocats, comptables i altres professions de risc elevat com a entitats declarants regulades. Això significa inscriure's a AUSTRAC, elaborar un programa AML/CTF, verificar qui són realment els vostres compradors i venedors, i informar de certes transaccions. Aquesta guia explica quins canvis hi ha, qui n'està afectat i els primers passos pràctics per a un director d'agència o un responsable de compliment.
La versió breu
- A partir de l'1 de juliol de 2026, els agents immobiliaris i administradors de finques que presten determinats "serveis designats" estan inclosos en la Llei AML/CTF com a part de les reformes de la Tranche 2.
- Haureu de registrar-vos a AUSTRAC, mantenir un programa AML/CTF i realitzar la diligència deguda del client (CDD) de les parts en les transaccions pertinents.
- Heu de presentar un Informe de Transacció Llindar (TTR) per a efectiu de 10.000 AUD o més (en un termini de 10 dies hàbils) i un Informe de Qüestió Sospitosa (SMR) quan tingueu una sospita rellevant.
- AUSTRAC publicarà nous formularis TTR i SMR l'1 de juliol de 2026 amb detalls reportables ampliats.
- Una solida verificació KYC, KYB i AML és la base que fa possible la presentació de informes precisos.
Una nota sobre les fonts. Aquesta informació és actual a data de juliol de 2026 i es basa en la guia publicada per AUSTRAC, inclosa la seva pàgina sobre canvis en la presentació d'informes de transaccions a partir de l'1 de juliol de 2026 i els seus materials de reforma AML/CTF. Les normes evolucionen; si detecteu alguna cosa que necessiti actualització, si us plau, comuniqueu-ho a través de didit.me/contact.
Què és la Tranche 2 i per què afecta el sector immobiliari?
Durant anys, el règim AML/CTF d'Austràlia va cobrir institucions financeres, proveïdors de remeses i operadors de jocs d'atzar. La Tranche 2 tanca una llacuna de llarga data estenent el règim a les Empreses i Professions No Financeres Designades (DNFBPs) —les professions "guardià" que els criminals poden utilitzar per blanquejar diners o dissimular-ne l'origen. La propietat és un canal ben documentat per moure i netejar grans sumes, que és exactament per què el sector immobiliari ara està inclòs.
A partir de l'1 de juliol de 2026, els següents sectors s'inclouen en el règim per a serveis designats específics:
| Sector | Exemples de serveis designats |
|---|---|
| Professionals immobiliaris | Intermediació en la venda, compra o transferència de béns immobles |
| Advocats i gestors de finques | Actuació en transaccions immobiliàries, transferències d'actius |
| Comptables | Gestió de diners de clients, constitució d'entitats |
| Comerciants de metalls i pedres precioses | Operacions en efectiu d'alt valor |
| Proveïdors de serveis fiduciaris i corporatius (TCSPs) | Constitució i gestió de societats i fideïcomisos |
El fil conductor és que aquestes professions poden facilitar el moviment de valor de maneres que oculten el veritable propietari o l'origen dels fons.
Quins serveis immobiliaris estan realment inclosos?
No totes les tasques que realitza una agència són un servei designat. Les obligacions s'adjunten a activitats específiques relacionades amb transaccions immobiliàries —principalment la intermediació en la venda, compra o transferència de béns immobles en nom d'un client. En la pràctica, això inclou els agents de vendes que faciliten una transacció immobiliària entre un comprador i un venedor.
La gestió de propietats es troba en una àrea més grisa: la gestió rutinària d'arrendaments generalment comporta menys risc, però heu de confirmar el tractament precís dels vostres serveis amb la guia d'AUSTRAC en lloc de suposar que quedeu fora. Les reformes també afecten transaccions com la transferència d'actius i la constitució o gestió de societats i fideïcomisos —rellevant quan una estructura corporativa o fiduciària es troba darrere d'una operació immobiliària.
Com que els límits exactes dels "serveis designats" comporten conseqüències legals, confirmeu les activitats específiques de la vostra agència directament amb AUSTRAC o amb el vostre assessor.
Inscripció: la vostra primera obligació
Tota entitat afectada ha de registrar-se a AUSTRAC. La inscripció és la forma en què AUSTRAC sap que existiu com a entitat declarant i com obteniu accés a AUSTRAC Online per presentar informes.
El moment de la inscripció també afecta quins formularis d'informe utilitzeu:
| Estat de la inscripció | Quins formularis TTR/SMR s'apliquen |
|---|---|
| Inscrit el 30 de març de 2026 o abans | Pot passar als nous formularis en qualsevol moment entre l'1 de juliol de 2026 i el 30 de març de 2029 |
| Inscrit després del 30 de març de 2026 | Ha d'utilitzar els nous formularis a partir de l'1 de juliol de 2026 |
Les agències immobiliàries recentment afectades que s'inscriguin en el període previ a les reformes haurien de planificar amb la suposició que podran utilitzar els nous formularis des del primer dia. Construïu els vostres processos al voltant del conjunt de dades ampliat en lloc dels camps antics.
Elaboració del vostre programa AML/CTF
Una obligació fonamental és mantenir un programa AML/CTF —el vostre marc documentat per identificar, mitigar i gestionar el risc de blanqueig de diners i finançament del terrorisme. A grans trets, s'espera que un programa cobreixi:
- Una avaluació de riscos del vostre negoci, clients, els serveis que proporcioneu, els canals de lliurament i les àrees geogràfiques.
- Procediments de diligència deguda del client (CDD) —com identifiqueu i verifiqueu els clients, i quan apliqueu mesures reforçades.
- Monitorització contínua de clients i transaccions per detectar activitats inusuals o sospitoses.
- Processos d'informació per a TTR, SMR i altres obligacions.
- Govern —un responsable de compliment designat, formació del personal, manteniment de registres i revisió independent.
Com ajuda Didit: Un programa només és tan bo com les dades d'identitat que el sustenten. Didit proporciona verificació d'identitat KYC, verificació d'empreses KYB i control de sancions/PEP a través d'una única API, de manera que els passos d'"identificar i verificar el client" i "controlar el risc" dels vostres procediments CDD s'executen de manera coherent i es registren amb una pista d'auditoria —l'evidència que sustenta informes precisos.
Diligència deguda del client en compradors i venedors
La diligència deguda del client (CDD) és on la majoria d'agències sentiran l'impacte diari. Abans (o mentre) proporcioneu un servei designat, generalment heu d'identificar el vostre client i verificar la seva identitat utilitzant dades fiables i independents. Per a una transacció immobiliària, això pot significar verificar les parts d'ambdós costats de l'acord, comprendre qui finalment posseeix o controla un comprador corporatiu o fiduciari, i avaluar el risc que presenta cada client.
Els elements clau de la CDD inclouen:
- Verificació d'identitat (KYC): confirmeu que l'individu és qui diu ser, utilitzant un document d'identitat emès pel govern i, si escau, controls biomètrics.
- Propietat efectiva (KYB): quan una empresa o fideïcomís compra o ven, establiu les persones físiques que la posseeixen o controlen.
- Control de sancions i PEP: comproveu les parts contra llistes de sancions i dades de persones políticament exposades (PEP).
- Diligència deguda reforçada basada en el risc: apliqueu controls més exhaustius per a clients d'alt risc, estructures inusuals o elements en efectiu d'alt valor.
Com ajuda Didit: Didit realitza verificació d'identitat basada en documents amb concordança facial biomètrica i prova de vida, comprovacions d'empreses (KYB) per desenredar estructures de propietat, i control de sancions/PEP —ajudant-vos a recollir i verificar les dades d'identitat que requereixen les vostres obligacions de CDD, i a detectar les parts que justifiquen una anàlisi més detinguda.
Quan s'apliquen els TTR i SMR?
Dos tipus d'informes són els més importants per a les agències immobiliàries.
| Informe | Activador | Termini |
|---|---|---|
| Informe de Transacció Llindar (TTR) | Una transacció en efectiu de 10.000 AUD o més (o equivalent en moneda estrangera) | En un termini de 10 dies hàbils |
| Informe de Qüestió Sospitosa (SMR) | Teniu una sospita fonamentada (per exemple, blanqueig de diners, estructuració, identitat falsa) | En un termini de 3 dies hàbils —o 24 hores si es relaciona amb el finançament del terrorisme |
Un TTR s'activa pel valor i la forma de la transacció —moneda física igual o superior al llindar. Un SMR s'activa per sospita: alguna cosa sobre el client, els fons o la transacció no quadra. Tots dos són independents —una transacció pot requerir un SMR fins i tot si no es supera cap llindar d'efectiu, i l'estructuració (dividir deliberadament l'efectiu en quantitats inferiors al llindar) és en si mateixa un senyal d'alerta.
Recordeu que AUSTRAC publicarà nous formularis TTR i SMR l'1 de juliol de 2026. Les noves Normes AML/CTF amplien els detalls reportables requerits en ambdós informes, amb l'objectiu de millorar la qualitat de les dades i simplificar l'experiència d'AUSTRAC Online. Per a llistes exactes de nous camps, consulteu directament els formularis i la guia a austrac.gov.au.
Com ajuda Didit: La monitorització de transaccions de Didit pot detectar patrons inusuals —incloent-hi possibles estructuracions— i els seus registres d'identitat verificats us proporcionen les dades precises del client que demanen els formularis TTR i SMR ampliats. Didit no presenta informes en nom vostre; us ajuda a recollir, verificar i detectar la informació que fa que els vostres informes siguin precisos i defensables.
Els vostres primers passos com a agència afectada
Si la vostra agència entra ara en l'àmbit, una seqüència sensata és:
- Confirmeu el vostre estat. Identifiqueu quins dels vostres serveis són serveis designats segons les reformes i consulteu els detalls amb AUSTRAC o el vostre assessor.
- Inscriviu-vos a AUSTRAC i configureu l'accés a AUSTRAC Online.
- Nomeni un responsable de compliment per gestionar el programa i la presentació d'informes.
- Redacteu la vostra avaluació de riscos i el vostre programa AML/CTF, adaptats a les transaccions immobiliàries.
- Implementeu fluxos de treball de CDD —verificació d'identitat, comprovacions de propietat efectiva i control de sancions/PEP per a compradors i venedors.
- Estableixi procediments d'informació per a TTR i SMR, i formi el personal per reconèixer els senyals d'alerta.
- Prepareu-vos per als nous formularis i els seus camps de dades ampliats a partir de l'1 de juliol de 2026.
Començar aviat és important. Integrar la verificació d'identitat i el control en el vostre flux d'incorporació de clients ara significa que, quan les obligacions siguin obligatòries, les dades subjacents ja seran netes, coherents i auditables.
Uniu-ho tot amb Didit
Complir amb les obligacions de la Tranche 2 comença per saber exactament amb qui esteu tractant. Didit ofereix a les agències immobiliàries una API única per a la verificació d'identitat KYC, la verificació d'empreses KYB, el control de sancions i PEP, i la monitorització de transaccions, amb preus públics per comprovació i 500 verificacions gratuïtes al mes per començar. Didit no presenta els vostres TTR o SMR, però us ajuda a recollir i verificar les dades d'identitat i a detectar l'activitat que fa que aquests informes siguin precisos.
Aquest article és només informació general i no constitueix assessorament legal. Les obligacions AML/CTF depenen de les vostres circumstàncies específiques —confirmeu com s'apliquen les reformes a la vostra agència amb AUSTRAC o un assessor qualificat.
