不動産代理店向けAUSTRACトランシェ2：2026年コンプライアンスガイド (JA)

2026年7月1日より、オーストラリアの不動産代理店は、これまで銀行や送金業者の領域であった規制の世界に足を踏み入れます。「アンチマネーロンダリングおよびテロ資金供与対策法2006」（AML/CTF法）の「トランシェ2」改革の下、不動産業界の専門家は、弁護士、会計士、その他の高リスクなゲートキーパー職業と同様に、規制対象の報告事業者となります。これは、AUSTRACへの登録、AML/CTFプログラムの構築、買い手と売り手の本人確認、特定の取引の報告を意味します。このガイドでは、変更点、対象者、代理店の責任者またはコンプライアンス担当者が取るべき実用的な最初の一歩について説明します。

要約

- 2026年7月1日から、特定の「指定サービス」を提供する不動産仲介業者および不動産管理業者は、トランシェ2改革の一環としてAML/CTF法の対象となります。

- AUSTRACに登録し、AML/CTFプログラムを維持し、関連する取引の当事者に対して顧客デューデリジェンス（CDD）を実施する必要があります。

- 10,000オーストラリアドル以上の現金取引については、しきい値取引報告書（TTR）を（10営業日以内に）提出し、関連する疑念が生じた場合は疑わしい取引報告書（SMR）を提出する必要があります。

- AUSTRACは、2026年7月1日に、報告すべき詳細を拡大した新しいTTRおよびSMRフォームをリリースします。

- 強力なKYC、KYB、AMLスクリーニングは、正確な報告を可能にする基盤です。

情報源に関する注意。この情報は2026年7月現在のものです。AUSTRACが公開しているガイダンス（2026年7月1日からの取引報告の変更に関するページやAML/CTF改革資料を含む）に基づいています。規則は進化します。更新が必要な点にお気づきの際は、didit.me/contactまでご連絡ください。

トランシェ2とは何か、なぜ不動産に影響するのか？

長年、オーストラリアのAML/CTF制度は、金融機関、送金業者、ギャンブル事業者を対象としていました。トランシェ2は、この制度を指定非金融事業者・専門職（DNFBP）、つまり犯罪者が資金洗浄やその出所の隠蔽に利用し得る「ゲートキーパー」職業に拡大することで、長年のギャップを埋めます。不動産は、多額の資金を移動させ、洗浄するためのよく知られた経路であり、まさにその理由から不動産が対象となりました。

2026年7月1日から、以下のセクターが特定の指定サービスについて制度の対象となります。

セクター	指定サービスの例
不動産専門家	不動産の売買または譲渡の仲介
弁護士およびコンベヤンサー	不動産取引、資産譲渡における代理業務
会計士	顧客資金の管理、事業体の設立
貴金属および貴石のディーラー	高額現金取引
信託・会社サービスプロバイダー（TCSPs）	会社および信託の設立および管理

共通しているのは、これらの職業が、真の所有者や資金源を不明瞭にする方法で価値の移動を促進する可能性があるという点です。

実際にどの不動産サービスが対象となるのか？

代理店が行うすべての業務が指定サービスとなるわけではありません。義務は、不動産取引に関連する特定の活動、主に顧客に代わって不動産の売買または譲渡を仲介することに付随します。実際には、これは買い手と売り手の間の不動産取引を仲介する販売代理店を対象とします。

不動産管理はより曖昧な領域にあります。通常の賃貸管理は一般的にリスクが低いですが、ご自身のサービスが対象外であると仮定するのではなく、AUSTRACのガイダンスと照らし合わせて正確な扱いを確認する必要があります。この改革は、資産の譲渡や会社および信託の設立または管理といった取引にも及ぶため、企業や信託の構造が不動産取引の背後にある場合に重要となります。

「指定サービス」の正確な境界線には法的影響があるため、ご自身の代理店の具体的な活動については、AUSTRACまたはアドバイザーに直接確認してください。

登録：最初の義務

対象となるすべての事業体は、AUSTRACに登録する必要があります。登録は、AUSTRACが報告事業者としてあなたの存在を知り、報告書を提出するためにAUSTRACオンラインにアクセスできるようにするものです。

登録のタイミングは、使用する報告書フォームにも影響します。

登録状況	適用されるTTR/SMRフォーム
2026年3月30日以前に登録済み	2026年7月1日から2029年3月30日までの間、いつでも新しいフォームに移行可能
2026年3月30日以降に登録済み	2026年7月1日から新しいフォームを使用する必要がある

改革を控えて新たに登録する不動産代理店は、初日から新しいフォームを使用する可能性があると想定して計画を立てるべきです。従来のフィールドではなく、拡張されたデータセットに基づいてプロセスを構築してください。

AML/CTFプログラムの構築

重要な義務の1つは、AML/CTFプログラムを維持することです。これは、マネーロンダリングおよびテロ資金供与のリスクを特定、軽減、管理するための文書化された枠組みです。大まかに言えば、プログラムには以下を網羅することが期待されます。

• 事業、顧客、提供するサービス、提供チャネル、地理的範囲に関するリスク評価。
• 顧客デューデリジェンス（CDD）手続き — 顧客をどのように特定し、確認するか、および強化された措置をいつ適用するか。
• 異常または疑わしい活動を検出するための顧客および取引の継続的なモニタリング。
• TTR、SMR、その他の義務に関する報告プロセス。
• ガバナンス — 指名されたコンプライアンス担当者、スタッフ研修、記録保持、独立したレビュー。

Diditが役立つ点：プログラムは、その背後にある識別データの質によってのみ価値があります。Diditは、KYC本人確認、KYB企業確認、および制裁/PEPスクリーニングを1つのAPIを通じて提供するため、CDD手続きにおける「顧客の識別と確認」および「リスクスクリーニング」のステップが整合性を持って実行され、監査証跡として記録されます。これは、正確な報告を裏付ける証拠となります。

買い手と売り手に対する顧客デューデリジェンス

CDDは、ほとんどの代理店が日常的に影響を感じる部分です。指定サービスを提供する前（または提供と同時）に、一般的に、信頼できる独立したデータを使用して顧客を特定し、その身元を確認する必要があります。不動産取引の場合、これは取引の両側の当事者を確認し、企業または信託の買い手の最終的な所有者または管理者が誰であるかを理解し、各顧客が提示するリスクを評価することを意味します。

主要なCDDの構成要素は次のとおりです。

• 本人確認（KYC）：政府発行のIDを使用し、必要に応じて生体認証チェックを行い、個人が主張する人物であることを確認します。
• 実質的支配者（KYB）：会社または信託が売買を行う場合、それを所有または管理する自然人を特定します。
• 制裁およびPEPスクリーニング：制裁リストおよび政治的要人（PEP）データと照合して当事者を確認します。
• リスクベースの強化されたデューデリジェンス：高リスクの顧客、異常な構造、または高額の現金要素に対して、より詳細なチェックを適用します。

Diditが役立つ点：Diditは、生体認証による顔照合とライブネス機能付きの文書ベースの本人確認、所有構造を解明するための企業（KYB）チェック、および制裁/PEPスクリーニングを実行します。これにより、CDD義務に必要な本人確認データを収集および確認し、より詳細な調査が必要な当事者を検出するのに役立ちます。

TTRとSMRはいつ適用されるのか？

不動産代理店にとって最も重要な報告書は2種類あります。

報告書	トリガー	期限
しきい値取引報告書（TTR）	10,000オーストラリアドル以上の現金取引（または外貨相当額）	10営業日以内
疑わしい取引報告書（SMR）	合理的な根拠に基づいて疑念が生じた場合（例：マネーロンダリング、ストラクチャリング、虚偽の身元）	3営業日以内 — またはテロ資金供与に関連する場合は24時間以内

TTRは取引の価値と形式、つまりしきい値以上の現金の存在によってトリガーされます。SMRは疑念によってトリガーされます。顧客、資金、または取引に関する何かがつじつまが合わない場合です。この2つは独立しており、現金しきい値を超えていない場合でも取引にSMRが必要となることがあり、ストラクチャリング（意図的に現金をしきい値以下の金額に分割すること）自体が危険信号です。

AUSTRACが2026年7月1日に新しいTTRおよびSMRフォームをリリースすることに注意してください。新しいAML/CTF規則は、データ品質の向上とAUSTRACオンライン体験の合理化を目的として、両方の報告書で要求される報告対象の詳細を拡大します。正確な新しいフィールドリストについては、austrac.gov.auのフォームとガイダンスを直接参照してください。

Diditが役立つ点：Diditの取引モニタリングは、潜在的なストラクチャリングを含む異常なパターンを表面化させることができ、その検証済み本人確認記録は、拡張されたTTRおよびSMRフォームが求める正確な顧客詳細を提供します。Diditはあなたに代わって報告書を提出するわけではありませんが、報告書を正確で弁護可能なものにするための情報を収集、検証、検出するのに役立ちます。

対象となる代理店として最初の一歩

あなたの代理店が新たに規制の対象となる場合、賢明な手順は次のとおりです。

1. ステータスを確認する。あなたのサービスのどれが改革の下で指定サービスに該当するかを特定し、AUSTRACまたはアドバイザーと詳細を確認してください。
2. AUSTRACに登録し、AUSTRACオンラインアクセスを設定します。
3. プログラムと報告書を担当するコンプライアンス担当者を任命します。
4. 不動産取引に合わせて調整されたリスク評価とAML/CTFプログラムを作成します。
5. 買い手と売り手のための本人確認、実質的支配者確認、制裁/PEPスクリーニングなどのCDDワークフローを確立します。
6. TTRおよびSMRの報告手順を設定し、スタッフに危険信号を認識するよう訓練します。
7. 2026年7月1日からの新しいフォームとその拡張されたデータフィールドに備えます。

早期に開始することが重要です。顧客オンボーディングフローに本人確認とスクリーニングを今から組み込むことで、義務が発生したときに、基礎となるデータがすでにクリーンで一貫性があり、監査可能になります。

Diditですべてを統合

トランシェ2の義務を果たすことは、あなたが誰と取引しているかを正確に知ることから始まります。Diditは、不動産代理店に、KYC本人確認、KYB企業確認、制裁およびPEPスクリーニング、取引モニタリングのための1つのAPIを提供します。公開されているチェックごとの料金設定と、開始するための毎月500回の無料確認が含まれています。DiditはあなたのTTRまたはSMRを提出しませんが、これらの報告書を正確にするための本人確認データを収集および検証し、活動を検出するのに役立ちます。

この記事は一般的な情報であり、法的助言ではありません。AML/CTF義務はあなたの特定の状況によって異なります。改革があなたの代理店にどのように適用されるかについては、AUSTRACまたは資格のあるアドバイザーに確認してください。